沏一杯茶,读一篇美文,把生活过成诗全站导航 首页|教育澳门银河开户网址|古诗文|作文大全|范文大全|励志文章|英语美文

首页 > 范文大全 > 专题范文 >

澳门银河手机客户端

更新时间:2018-05-06 17:52:27 来源:网络整理
关注我们 扫一扫关注我
写字楼物业管理方案

  写字楼物业管理方案(一):

  写字楼物业管理方案

  大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)与前期物业管理实施阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)组成。在实际操作中,应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

  第一阶段:早期物业管理介入阶段

  从业主、开发商及物业管理专业角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和推荐,使之既贴合物业管理的要求,又满足广大业主的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。

  一、管理资料:

  1、从政策法规的角度,带给相应物业管理意见及依据;

  2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸,提出相关改善及改良的推荐;

  3、从管理的角度,评审设施设备的选配,减轻后期管理的压力;

  4、带给有关公建配套设备设施的改良意见;

  5、带给大厦公共部位环境设计的相关意见;

  6、带给机电安装及能源分配的相关管理意见;

  7、带给功能布局、用料更改的相关管理意见;

  8、带给有关楼宇材质保护的具体管理意见,减少因施工对材质造成的损伤;

  9、带给标识系统设计、配置的相关管理意见;

  10、参与开发商市场中与物业管理有关事宜的协调和沟通;

  11、参与开发商物业竣工验收。

  二、管理措施:

  1、熟悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可依,有章可循;

  2、学习、运用各类专业技术知识,提高早期介入的专业技术含量;

  3、制定早期介入计划,用心稳妥地开展工作;

  4、参与有关工程联席会议,协调各方面关系;

  第二阶段:前期物业管理阶段

  前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

  一、接管验收管理方案

  为确保大厦的环境、建筑和设施设备等贴合有关法规政策及规划设计的要求,维护业主的合法权益,为日后物业管理工作的展开奠定基础,上海朗泰物业管理有限公司在接管前进行严格的验收工作。按照物业接管验收标准作业程序

  (一)、管理资料:

  1、了解物业建设的基本状况,与开发商及时沟通,确定接管验收时光;

  2、编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排;

  3、与开发、设计、施工单位一齐,依照接管验收标准,对物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

  4、与开发、施工单位一齐,对物业进行现场复验,直至贴合规定的要求和标准;

  5、与开发、施工单位联合进行物业交接:

  (1)核对、接收各类房屋和钥匙;

  (2)核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;

  (3)核对、接收各类设施设备;

  (4)核对、接收各类标识。

  (二)管理措施:

  1、组建接管验收小组,负责接管验收工作;

  2、开展接管验收培训,提高对接管验收重要性的认识;

  3、掌握物业验收的标准和程序;

  4、制定接管验收规程,按程序办理接管验收手续。

  二、业主入伙管理方案

  在办理业主入伙手续时,为业主带给方便、快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理处的形象,给业主留下良好的第一印象,上海朗泰物业管理有限公司十分重视业主入伙工作的管理。

  (一)管理资料:

  1、准备业主领房所需资料;

  2、布置业主入伙现场,为业主办理领房手续带给一条龙服务;

  3、按领房流程办理领房手续:

  (1)凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明,发放交房资料;

  (2)陪同业主验房,办理领房手续;

  (3)收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用;

  (4)对验房交接中发现的房屋质量问题,经业主确认后,填写《业主验收交接表》,并与业主约定时光,及时解决。

  (二)管理措施:

  1、制定《业主领房程序》,准备各有关所需资料;

  2、按照业主领房程序,安排工作流程;

  3、策划业主入伙现场布置方案;

  4、热情接待,百问不厌,虚心听取业主意见;

  5、按规定办理业主入伙手续。

  三、治安管理方案

  在大厦物业管理中,适当运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护物业和业主的安全,这是一项很重要的工作,最为广大业主所关注,

  特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

  (一)管理资料:

  1、常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,协助公安机关维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、业主(租户)安全的行为。

  (1)门岗的任务:

  礼仪服务;

  维护出入口的交通秩序;

  对外来车辆和人员进行验证、登记和换证;

  制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦;

  夜间对外来人员进行询问和登记;

  严禁携带危险物品进入大厦;

  遇到外来人员将大件物品带出大厦,即与物主核实,并作登记;

  为业主带给便利性服务。

  (2)巡逻岗的任务:

  按规定路线巡视检查,不留死角;

  巡查车辆停放状况,维护道路畅通、车辆安全,做好安全防范工作;

  对大厦内的嫌疑人员进行检查防范;

  对大厦及楼宇安全、防火检查;

  装修户的安全检查;

  防范和协助公安部门处理各类治安案件;

  防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

  2、技术防范:

  应用安全报警监控系统、电子巡更系统,对大厦内的治安状况实施24小时监控,以确保安全。

  (1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施,并及时通知值班保安,进行现场处理。

  (2)值班保安接到治安报警,应迅速赶到现场酌情处理,并把状况反馈到监控中心,监控员对报警处理状况作详细记录,留档备查。

  (二)、管理措施:

  1、实行半军事化管理,制定保安管理和奖惩制度,严格付诸实施,以增强保安人员的工作职责心;

  2、强化保安人员的内务管理,开展系统化军事素质培训,提高保安人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》,定期组织演习;

  3、加强保安人员的行为规范教育,服装统一,佩证上岗,语言礼貌,举止得当;

  4、严格执行保安巡更点到制度,确保巡逻质量;

  5、监控中心定期检修、保养,确保监控设备完好;

  6、保证监控、值勤记录详细完备,建立安全管理档案。

  四、消防管理方案

  消防管理是物业安全管理的重点,因此要根据消防法规的要求,结合实际,切切实实地做好消防安全工作,确保业主的生命财产安全。

  (一)管理资料:

  1、做好消防监控中心的管理;

  2、做好消防设施、器材的管理;

  3、持续消防通道的畅通;

  4、加强装修期间的消防安全管理;

  5、严禁违章燃放烟花爆竹;

  6、严禁携带、储藏易燃易爆物品;

  7、防止电器短路等引发火灾因素。

  (二)管理措施:

  1、制订并落实消防管理制度和消防安全职责制,做到职责落实,器材落实,检查落实;

  2、制订消防事故处理预案,防患于未然;

  3、建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习;

  4、定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除;

  5、做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;

  6、制止任何违反消防安全的行为;

  7、用心开展防火安全宣传教育,定期向业主传授消防知识;

  8、发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。

  五、绿化保洁管理方案:

  绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境,也是测定环境质量的一个重要指标。

  (一)管理资料:

  1、绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

  (1)根据气候,给花木适量浇水;

  (2)根据花木长势,给花木适量施肥,适当松土;

  (3)制定预防措施,防治病虫害;

  (4)及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正,整修或补种适宜的苗木、花草;

  (5)对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护;

  (6)定期对建筑小品进行修饰;

  (7)做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

  2、清洁卫生:透过日常保洁工作,使大厦公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。

  (1)根据材质选取最佳保养方法,定期上光打蜡,持续材质表面光亮整洁;

  (2)公共卫生间设专人巡回清洁,持续整洁无异味;

  (3)楼层公共烟缸每一天擦试两次,巡回清理,无烟蒂堆积;

  (4)大堂设专人巡回保洁,玻璃门窗持续光亮,无明显印渍;

  (5)大厦各公共区域持续清洁,无随意堆放杂物和占用公共场所现象,随时清除各类污渍、积水;

  (6)每一天定时(正常上班时光前)收集垃圾一次,确保垃圾袋装化,并扎紧袋口,以免渗漏,每周对垃圾桶清洁、消毒,清洁垃圾房内外墙壁及地面,每月对垃圾房消毒二次;

  (7)定期进行外墙清洗;

  (8)各类公共照明、消防等设施,每月保洁一次;

  (9)定期对下水道等排污管道清理一次;

  (10)告示牌、指示牌等每一天保洁一次;

  (11)电梯轿厢每一天保洁二次,每月对电梯门槽进行一次清洁;

  (12)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次);

  (13)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

  (二)管理措施:

  1、建立绿化保洁制度,按月制订养护计划,按操作规程规范操作;

  2、加强业务培训,增强专业技能,聘请专业人员指导养护;

  3、落实“三查”(绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查),加强日常监督检查,按月考核,确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%;

  4、强化行为规范管理,服装统一、标识齐全、言行礼貌。

  六、房屋及公共设施设备管理方案:

  房屋管理,尤其是共用设施设备的管理,直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全,直接关系到业主及使用人的安全,是大厦管理的重中之重。

  (一)管理资料:

  1、房屋公共部位管理:根据现状,大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

  (1)业主已领房:

  房屋交付时,及时与业主签订业主公约,书面告知房屋装修管理规定,并建立业主档案;

  加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者,提请有关行政管理部门依法处理;

  装修期间,应及时进行房屋公共部位的保护,确保房屋的安全、美观。

  (2)空关房(含业主托管房):

  管理处应每月通风打扫一次;

  对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表),发现问题或尽快处理,或及时通知业主。

  (3)公共用房

  做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养,发现破损,及时维修,确保房屋的安全、美观。

  2、设备设施维护:

  (1)公共水电设施设备定期巡查,发现损坏,及时维修;

  (2)公共卫生设施每周检查一次;

  (3)水泵、锅炉、纯净水等设备每一天巡查两次;

  (4)电梯机房,每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);

  (5)中央空调机组设定专人管理,定期巡查,确保出风口正常;

  (6)温感、烟感、喷淋等定期抽查,确保正常有效;

  (7)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合,制实时运行档案;

  (5)对业主(租户)自用水电设施报修,应按规定填写《有偿服务联系单》,确保维修及时率与合格率。

  (二)管理措施:

  1、加强装修户管理,督促业主做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止;

  2、对所有的管理人员进行全面培训,清楚各隐蔽线路的具体位置,并对技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护;

  3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态;

  4、对所有的设备几配件建立详细档案,确保最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代;

  5、建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率达98%以上,且有回访制度和记录;

  6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法,确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

  七、娱乐设施管理方案(视大厦具体配套设施而定)

  确保健身娱乐设施的安全使用,为业主带给一个丰富多彩的娱乐休闲环境。

  (一)管理资料

  1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查:

  (1)活动设施有无破损,有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分,秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等;

  (2)健身器械是否有松支,地面是否过滑,防护垫是否起到应有作用;

  (3)台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑,台子是否松动,附属的电器是否绝缘良好,球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等;

  (4)网球场、篮球场的场地是否有不安全因素,球网、球架等有无破损和松动,是否牢固;

  2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识,组织检修;对无法修复的,按手续申请报废;

  (二)管理措施

  1、小区设安全检查负责人,对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权;

  2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表,并妥善保管,每月上报管理处主任。

  八、水系使用管理方案(此项资料视具体配套状况增减)

  透过有序的管理,确保大厦水系运行正常,有效节省管理成本。

  (一)管理资料

  1、定期巡查泵房设施,确保设施设备运行正常;

  2、定期清洁蓄水池,持续水质洁净;

  3、专人管理蓄水池,定时开放。

  (二)管理措施

  1、测算水系运行成本,结合小区实际,制定使用规定;

  2、建立设施设备档案,做好巡检记录;

  3、按规定操作,发现异常,及时报修。

  九、财务管理方案:

  透过财务管理,在改善财务状况的条件下,不断扩大财务成果,提高企业经济效益。

  (一)管理资料:

  1、加强现金收支管理;

  2、搞好财务核算;

  3、及时物业维修更新费用使用状况,每半年公布一次(每年公布一次)

  4、做好年度预算和决算工作;

  5、认真审核报销票据,严格控制费用报销;

  6、及时掌握财务收支状况,做好财务分析,为领导决策带给依据。

  (二)管理措施:

  1、根据财务法规政策,制定财务管理制度;

  2、财务人员持证上岗,规范操作;

  3、抓好财务人员业务培训,不断提高业务素质;

  4、加强成本控制;

  5、加强财务监督和财务检查。

  十、质量管理方案:

  导入iso9000质量体系标准,实施全面质量管理,有助于实现“以人为本”的管理理念,有助

  于实现决策、计划与控制、协调的结合,实现既定的质量目标。

  (一)管理资料:

  1、参照iso9000质量体系标准要求,制定大厦质量工作计划;

  2、实施所制订的工作计划和措施;

  3、对照计划,检查执行的状况和效果,及时发现和总结存在问题;

  4、根据检查的结果,采取相应的措施,巩固成绩、吸取教训。

  (二)管理措施:

  1、抓好管理人员的质量学习,开展质量管理培训教育工作,不断提高质量意识;

  2、制订质量职责制,保证质量管理工作落到实处;

  3、理解公司对大厦管理工作的现场指导;

  4、配合公司开展质量体系审核,发现问题及时纠正,对系统性的问题制定整改方案。

  十一、档案资料管理方案:

  加强档案资料管理,有助于保存大厦的历史资料,维护管理的连续性和规范化,便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

  (一)管理资料:

  1、工程档案:从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;

  2、业主档案:所有业主购、租房合同(复印件),业主基本状况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等;

  3、财务档案:逐年构成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;

  4、文件档案:有关物业管理法规政策、公司文件等;

  5、管理资料:绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录,车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

  (二)管理措施:

  1、制定档案制度,并严格执行;

  2、专人管理(由负责内勤的管理员担任),专室专柜,编目造册,存放有序并且尊重业主保密,保守秘密;

  3、科学管理,确保档案资料完整、齐全,确保档案完好率达100%;

  4、逐步实现智能化管理,计时可靠的掌握相关信息,提高管理水平。

  十二、人力资源管理方案

  一流的物业需要一流的管理,一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才,而人才的管理与培训,对于持续员工的高质量,提高物业管理的水平,具有十分重要的好处。

  (一)管理资料:

  1、按照合理的人才结构,配置各类人才;

  2、任人唯贤,量材录用;

  3、开展业务培训,全面提高业务素质;

  4、进行业绩考核,优胜劣汰。

  (二)管理措施:

  1、制定岗位职责制,做到责、权、利分明;

  2、建立约束与激励相结合的运行机制,充分调动工作用心性;

  3、加强思想作风建设,树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识;

  4、岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训相结合;

  5、全面考核,做到公开、公平、公正。

  智能化系统的管理和维护

  (一)建立一支设备运行及维护人才队伍

  将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍,熟悉设备性能及隐蔽线路走向,并邀请相关单位(如系统设置、安装单位)对所有技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护。

  (二)管理人员的业务素质培训

  对所有的管理人员进行全面培训,让每一个人员都能清楚明白隐蔽线路的具体位置,保证隐蔽工程中的线路不受损。

  (三)建立设备技术档案

  对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等,以便以最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态。

  (四)建立设备运行档案

  建立对消防监控系统的实时运行档案,使操作人员对系统的正常运行了如指掌,并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

  (五)建立供货商档案

  对所有的设备及配件建立详细档案,包括型号、产地、制造单位、供应单位等等,并与供货商、制造商持续联系,确保以最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代。

  (六)日常巡视与定期保养

  日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径,而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。

  写字楼物业管理方案(二):

  写字楼物业管理方案

  来源:蜂巢物业管理网作者:中士

  摘要

精彩图文

阅读本文后您有什么感想? 已有 人给出评价!

  • 0 囧
  • 0 恶心
    恶心
  • 0 期待
    期待
  • 0 难过
    难过
  • 5 不错
    不错
  • 3 关注
    关注

网友评论

发表评论